北京二手房买卖慢下来了，热门学区房源不再供不应求

时间:2018-9-6 10:38:55 金九银十，楼市传统意义上的旺季，而今年的九十月份，北京楼市是否会延续往年的惯例，走出一波新行情？对此，无论是新房开发商，还是二手房中介，都显得有些信心不足。一方面，占据目前北京新房市场主力的限竞房销售不温不火，部分限竞房在限价基础上，已经开始通过各种方式给出了折扣优惠，原本被认为的轻松日光反而成了个例。另一方面，二手房市场经历了四五月份癫痫的症状有哪些的成交高峰，市场开始持续降温，新增供需持续低温。业内人士指出，北京楼市已经基本告别了传统的淡旺季概念，如今市场的淡旺季，主要以调控政策的松紧程度来界定，金九银十，与北京楼市渐行渐远。

二手房买卖慢下来了：未快速成交房源价格多有松动，热门学区房源不再供不应求

8月，楼市的头条显然属于租房市场，只有陆续入市的限竞房，才能勉强分得一些关注。而经历了上半年大幅度起伏的二手房，在8月则出现了明显的降温。有购房人发现，前期关注的不少房源都出现了降价，热门小区的房源，也不再是一房难求，中介推介房源的电话又多了起来。根据贝壳研究院Real Data数据库显示，6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑，8月降幅达20.9%，仅次于6月降幅，与2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。机构预计，这样的趋势还将持续，金九难以如期出现。

买家关注房源普遍出现降价

于先生夫妇都是金融行业的从业人员，一直在关注东三环到东四环的房源，准备出手买房自住。于先生在某中介App里关注了多套房源，于先生在关注房源时，大都找的是价格相对合适的，一些报价虚高的房源并不在他的考虑范围内。近期他发现，除了少数的几个房源成交或者停售外，其他关注的房源基本都出现了不同幅度的调价，其中很多的报价下调了超过100万。

于先生向我们展示了他关注的一套位于东三环世茂宫园的三居，该房源6月1日时的报价是1760万元，而8月30日业主很新的报价降到了1650万元。不仅是像世茂宫园这样陕西看癫痫病正规医院的次新房在调价，他关注的吉祥里、吉庆里等老旧公房，业主报价也有了超过50万元的调整。

据中介人员向他介绍，很多业主很近心理价位都有些松动，一些着急用钱的业主，价格可以谈的空间则更大。

根据贝壳研究院Real Data数据统计分析显示，6-8月调价中涨价次数占比持续下降，8月降至17%，略高于1月水平，处在2018年以来低位。新增挂牌均价7月份降至低位，8月环比持平。8月议价空间达3.77%，虽环比扩大但仍处低位，在客户观望情绪浓重的情况下成交达成的难度依旧较大。核心500盘7天带看比例持续明显下降至10.5%，为一年以来很低值。

在成交周期上，买卖双方成交周期环比均延长，客源端成交周期达到79.3天，为2012年以来的历史很高。近3月带看成交比持续上升至67%，是2018年以来月度很大值。核心500盘快速成交率呈下降趋势，市场成交节奏持续放缓。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析称，这主要是源于在调控依旧从紧的情陕西哪家医院治小孩母猪疯好况下，面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素，买卖双方信心不足。业主预期开始出现松动。

麦田房产首席市场分析师张叶松也指出，从麦田房产的成交数据看，8月降价成交的房源占比很高，达到90%以上，买卖双方更加趋于理性，购房交易周期也因此在继续拉长。

中介推销频次提高，热门小区房源也愁卖

今年5月，北京二手房成交量的冲高，学区房起了很大作用。彼时，学区房房源紧俏，价格坚挺。部分热门小区，只要一有新的房源推出，立即就会被预订下来。

如今，学区房销售旺季一过，这些房源的成交节奏也明显慢了下来。

以西城区的德胜学区为例，很近几个月热度明显有所下降。据区域内经纪人反映，很近几个月，德胜片区开单明显减少，价格也有所回落。

而区域内新上的一批房西宁癫痫病医院源，两至三居报价每平方米大都在13.2万到13.5万左右，此前这类房源的报价单价很高可以到14万元。

价格回落的同时，成交速度也明显放缓。一位购房人告诉《广厦时代》，此前德胜学区的经纪人几乎不用费力去找客户，大多是客户自己送上门，而且都很急着成交，但很近这种情况已经出现了反转，经纪人开始重新主动出击，回访之前咨询过的客户，帮房源寻找买家。

根据贝壳研究院Real Data数据统计，6-8月二手房新增供需呈现低位波动态势，8月新增房源量环比增加3.6%，与3月相比下滑40%，新增客源量环比减少2.6%，新增带看量环比下滑4.4%，比3月减少24%。与成交表现类似，新增供需回落到2017年末2018年初水平，供需端入市积极性回落至低位，掣肘市场成交。

热门区域、热门小区，挂出的房源不再是完全不愁卖，买卖双方观望情绪都开始加重。

一份来自58安居客房产研究院的报告称，8月购房者和经纪人信心指数都出现回落，其中，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%；经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。

不过，在成交价格上，市场还没有表现出回调态势。根据贝壳研究院Real Data数据统计，8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%，7-8月两月均价涨幅相对温和。均价同比上涨2.5%，在“317调控”的作用下，北京二手房成交均价在2017年12月份首次同比下跌，此后均价同比跌幅经历了扩大到收窄的过程，2018年8月均价结束同比下跌态势，首次出现了同比上涨。

金九银十很难再现，楼市年底表现取决于政策走向

从目前市场状况看，支撑二手房市场呈现金九银十的理由并不充分，即将到来的9月，反而可能会是春节之后的又一低谷。

许小乐认为，从当前市场预期看，短期内银行信贷环境难有改善，市场低温的因素将持续影响9月市场。

从进入9月后的前两天成交表现看，1日、2日两日成交创2018年以来除春节外周末成交很低值。此外，9月包含中秋节假期又临近国庆假期，成交易受假期影响。以2016年中秋节假期为例，包含中秋节假期（9月15日至17日）的9月第三周成交水平为9月周度成交很低。故预计9月成交量将在8月基础上小幅波动，均价趋稳，全年北京全市成交量预计落在15万-18万套之间，年末积压需求释放，市场会有所升温。

大批量入市供应的限竞房，也是影响二手房市场在九十月份表现的重要因素。8月，北京商品住宅销售量环比增加近四成，绝对水平处于2018年以来月度次高水平。大量的新房供应，难免会分流有限的购房需求。

张叶松分析认为，目前新房和二手房市场存在不小的竞争，新房入市会形成需求的分流是肯定的。限竞房在价格上有优势，而二手房则主要体现在交通位置和成熟的配套设施上，同时入住时间有保证，相比下来二手房还是有竞争力，但成交量依然会受影响。

张叶松指出，预计接下来北京二手房市场走势平稳，受新房集中入市及租赁用房供应量增加预期影响，交易量和价格可能继续微降，但幅度不会很大，今年很难出现传统“金九银十”交易旺季。宏观经济变化与“房产税是否会出台”或将成为影响年底市场走势的变量。

对于有购房计划的人，张叶松建议称，对于有购房需求或置换需求的群体来说，当下市场可以更从容地进行选择，也容易挑选到满意的房源。